Share:


On the analysis of property unit sales over time / Nekilnojamojo turto vieneto pardavimo kainos analizė laiko atžvilgiu

    David G. Carmichael Affiliation
    ; Maria C. A. Balatbat Affiliation

Abstract

Investors in multiple unit developments, such as apartments, townhouses, condominiums and connected dwellings, rely on a stream of sales in order to achieve a viable cash flow, a dominant issue. At the feasibility phase of a development, sales over time are estimated, and commonly this is done deterministically. However, with uncertainty in sales, such estimates may not be realised when the market is tested, and the investor's hoped-for cash flow may not be attained. Accordingly some acknowledgment of this uncertainty should be made in order to assess the associated risks. In this light, the paper presents an analysis of sales over time where uncertainty in sales is taken into account. The underlying model developed is based on Markov chains, specifically adapted to sales. Actual development data are used to illustrate the paper's approach and conclusions. The model provides useful core information on sales, both in quantum and timing, to the investor. The model provides a tool useful to practitioners, and one complementary to their existing sales analysis approaches. The paper provides an original contribution, and one of practical use, to established investor practices in the analysis of sales of multiple unit developments.


Santrauka


Investuojantys į tokio nekilnojamojo turto statybas, kaip daugiabučiai, blokuoti namai ir namų kompleksai, tikisi sklandaus pardavimo, nes turi susidaryti pakankami pinigų srautai, ir tai yra svarbiausias klausimas. Rengiant būsimų statybų galimybių studiją, vertinamas pardavimas bėgant laikui, ir tai paprastai daroma deterministiškai. Tačiau pardavimo apimtis nėra užtikrinta, tad, bandant rinką, nustatytos vertės gali likti nepasiektos, investuotojai gali negauti tokių pinigų srautų, kokių tikėjosi. Taigi, norint įvertinti susijusią riziką, reikia atsižvelgti į tokį netikrumą. Dėl to straipsnyje pateikiama pardavimo bėgant laikui analizė, kurioje atsižvelgiama į tai, kad pardavimo apimtis nėra užtikrinta. Pagrindinis sukurtas modelis grindžiamas Markovo grandinėmis, kurios specialiai pritaikomos pardavimui. Darbe pateikiamas požiūris ir išvados pristatomos naudojant realius statybų duomenis. Investuotojui modelis suteikia esminę naudingą informaciją apie pardavimą – tiek apie kiekį, tiek apie laiką. Modelis bus parankus praktikams ir papildys turimus pardavimo analizės būdus. Originalus ir praktinis darbo indėlis papildys įprastus metodus, kuriuos investuotojai taiko analizuodami būsto pardavimą.

Keyword : Analysis, Property sales, Uncertainty, Markov chains

How to Cite
Carmichael, D. G., & C. A. Balatbat, M. (2012). On the analysis of property unit sales over time / Nekilnojamojo turto vieneto pardavimo kainos analizė laiko atžvilgiu. International Journal of Strategic Property Management, 15(4), 329-339. https://doi.org/10.3846/1648715X.2011.631765
Published in Issue
Jan 11, 2012
Abstract Views
86
PDF Downloads
31